De overdracht van een onroerende zaak heeft in principe heffing van overdrachtsbelasting tot gevolg. Door toepassing van een vrijstelling kan de heffing van overdrachtsbelasting in bepaalde gevallen echter achterwege blijven. Dat is bijvoorbeeld het geval als een onroerende zaak wordt overgedragen aan bepaalde familieleden. Dan is wel vereist dat dit familielid ook de onderneming (waar deze onroerende zaak onderdeel van uitmaakt) voortzet. In dat geval is er sprake van een kwalificerende bedrijfsopvolging en is er een vrijstelling van overdrachtsbelasting van toepassing. Eind vorig jaar kwam in de rechtspraak de vraag aan de orde of de betreffende vrijstelling óók toegepast kan worden als de aandelen van een B.V. met daarin één of meerdere onroerende zaken, worden overgedragen aan een familielid van de aandeelhouder. De Hoge Raad vond in het voorgelegde geval van wel!

Onroerende-zaak-rechtspersoon

In bepaalde gevallen wordt overdrachtsbelasting geheven als aandelen van een B.V. worden overgedragen. Dat is het geval als deze B.V. kwalificeert als een zogenoemde onroerende-zaak-rechtspersoon (hierna: ‘een OZR’). Kort gezegd houdt een dergelijke B.V. zich voornamelijk bezig met de exploitatie van onroerende zaken. Door overdrachtsbelasting te heffen bij de overdracht van aandelen in een dergelijke OZR, heeft de wetgever directe en indirecte verkrijgingen van onroerende zaken gelijk willen behandelen en daarmee misbruik willen voorkomen.

De Hoge Raad

De zaak waarover de Hoge Raad moest oordelen kwam kort gezegd op het volgende neer. Moeder schonk alle aandelen in een OZR aan haar zoon. De exploitatie van de onroerende zaken vormde voor de OZR een onderneming. De Belastingdienst meende dat er bij de schenking van de aandelen in de OZR overdrachtsbelasting verschuldigd was en er géén beroep kon worden gedaan op de hiervoor genoemde vrijstelling. De ondernemer is in dit geval de OZR en die OZR (een B.V.) kan immers niet in een familierelatie staan tot de verkrijger van de aandelen. Daarnaast zet de verkrijger van de aandelen de onderneming van de OZR niet voort; deze onderneming is en blijft ook ná de aandelenoverdracht immers van de OZR.

De Hoge Raad bevestigde dat een juiste wetstoepassing anders uitpakt dan de letterlijke wetstekst van de vrijstelling doet vermoeden. De heffing van overdrachtsbelasting bij de overdracht van aandelen is namelijk alleen bedoeld om te voorkomen dat men overdrachtsbelasting kan ontlopen door er een B.V. tussen te schuiven. Volgens de Hoge Raad is het niet de bedoeling dat een belastingplichtige een vrijstelling misloopt doordat er een B.V. is tussen geschoven. In deze zaak bleek evenmin dat de onroerende zaken waren ingebracht in de B.V. om daarmee vervolgens overdrachtsbelasting te voorkomen. Weigering van de vrijstelling was aldus niet te rechtvaardigen, aangezien aan alle overige voorwaarden voor de vrijstelling werd voldaan.

In dit arrest oordeelde de Hoge Raad dat de zogenoemde ‘doorkijkbenadering’ moet worden toegepast. Dat wil zeggen, dat voor de toepassing van de vrijstelling, dóór de OZR (de B.V.) heen gekeken dient te worden. Als de onroerende zaken bij een directe verkrijging in aanmerking komen voor een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting, dan moet deze vrijstelling óók worden toegepast bij een verkrijging van aandelen in een OZR (de indirecte verkrijging van onroerende zaken).

Afsluiting

Als onroerende zaken – al dan niet in het kader van de overdracht van een onderneming – of aandelen in een OZR worden overgedragen, dan kan er overdrachtsbelasting verschuldigd worden. De wet kent echter verschillende vrijstellingen. Laat u daarom altijd goed adviseren, zodat niet onnodig overdrachtsbelasting wordt geheven. Recente rechtspraak bevestigt zelfs, dat vrijstellingen voor de overdrachtsbelasting mogelijk ruimer uitwerken dan de wettekst op het eerste gezicht doet vermoeden.

Mocht er bij u een situatie spelen waarin sprake is van de heffing van overdrachtsbelasting, neem dan contact met ons op om na te gaan of een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting is toe te passen.