Alweer enige tijd geleden schreven wij in ons Fiscaal Nieuws een stukje over belastingheffing bij verhuur van panden. Het artikeltje was kort en bondig, zoals u van ons gewend bent. Daarom volgt hieronder een antwoord op enkele vaak gestelde vragen.

Hoeveel huizen mag je privé verhuren?

Bedoeld wordt dan: kom je sneller in box 1 naarmate je meer panden verhuurt? Uit de rechtspraak blijkt, dat het aantal panden niet beslissend is. Zelfs bij een groot aantal panden, kan er toch nog sprake zijn van belastingheffing in box 3. Het gaat dus niet om het aantal panden, maar om de vraag of de door belastingplichtige verrichte arbeid naar aard en omvang ten doel had om een hoger rendement te behalen dan bij normaal vermogensbeheer het geval zou zijn. Omgekeerd is het ook denkbaar, dat bij een klein aantal panden sprake kan zijn van belastingheffing in box 1. Denk dan aan de situatie, dat er werkzaamheden worden verricht, welke leiden tot een extra rendement.

Valt verhuur van een bedrijfspand in box 3? Welke huurinkomsten vallen in box 3?

Als de verhuuractiviteiten niet uitgaan boven ‘normaal vermogensbeheer’ zijn de huurinkomsten belast in box 3. Of het een woning of een bedrijfspand betreft, maakt hierbij niet uit. Verhuur aan de ‘eigen’ BV is echter als regel altijd belast in box 1.

Hoeveel belasting betaal je in box 3?

In box 3 betaal je belasting over het saldo van bezittingen en schulden. Deze belasting is hoger naarmate het vermogen hoger is. Voor 2020 gelden de volgende tarieven:

Hoeveel belasting betaal je in box 1?

Ook hiervoor hebben we een tabel:

In veel gevallen is de verhuur van een pand in box 1 qua belastingheffing ‘duurder’ dan in box 3. Per geval kan dit echter verschillen. Relevante factoren zijn onder andere:

• de hoogte van de huur in relatie tot de waarde van het pand;
• de vraag of het pand in kwestie met meer of minder vreemd vermogen is gefinancierd;
• of er meer of minder rentelasten en/ of (onderhouds-) kosten zijn.

Wat zijn de gevolgen indien ik voor de aankoop van een pand een lening afsluit?

Indien het gaat om een pand dat in Box 1 wordt belast, behoort de corresponderende lening automatisch ook tot Box 1. De betaalde rente kan dan ook van de huurinkomsten worden afgetrokken.

Indien het gaat om een pand dat in Box 3 wordt belast, komt de schuld in mindering op het Box 3 vermogen. Je betaalt dan dus slechts belasting over het saldo van de waarde van het pand en de openstaande schuld.

Op dit moment telt een schuld nog evenveel mee als een bezitting in Box 3. Mogelijk gaat dat in de toekomst veranderen. In een brief van de staatssecretaris waarin hij de hoofdlijnen uitzet van de aanpassingen in Box 3 staat onder andere dat schulden tegen een lager percentage in aanmerking worden genomen dan bezittingen. Hoe laag dat percentage wordt zal afhangen van de hypotheekrente rond dat moment, want dat wordt het aanknopingspunt. Aan dit voorstel kleven echter nog de nodige haken en ogen, waardoor nog niet duidelijk is of dit straks ook het definitieve nieuwe regime gaat worden.

Tot slot

Met het bovenstaande hebben wij hopelijk weer een aantal vragen beantwoord, maar wellicht ook weer nieuwe opgeroepen. Kortom: het blijft boeiende materie, waar wij u graag de weg in wijzen.